尽管澳洲各地在需求强劲的情况下，可供租客使用的房屋严重短缺，租赁危机日益严重，但全澳各地的租金收益率一直在下降。

不过这并没有打击潜在的房产投资者的信心，良好的租赁前景提振了他们的信心，他们的投资活动猛增。

根据PRD最新的研究，2021年在悉尼、墨尔本、布里斯班和霍巴特的大部分地区，房屋租赁总数在下降，唯一的例外是悉尼距离CBD 10到20公里的外环。

这是房价涨幅超过租金涨幅的结果，总租金收益率相当于一处投资性房产的年总收入。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说：“悉尼内环的房屋销售价格中值年增长率为35.5%，而房屋租赁价格中值年增长率为2.4%，霍巴特中环的房屋销售价格中位数年增长率为33.6%，远高于房屋租赁价格中位数7.8%的增长率。“

在租金收益下降的地区，如新州的Albury、维州的Bendigo、塔州的Glenorchy和昆州的Burleigh Heads，房产供应不足，购房者竞争导致房屋销售价格中值呈指数增长。

收益率下降对投资者来说是坏消息吗？

租金收益率下降对投资者来说未必是坏消息，尤其是在其他因素都在趋同的情况下。

这些因素包括租金上涨，空置率和挂牌平均天数较低或不断下降，这表明需求强劲，将导致更高的租金回报和更快的入住率，可获得更好的现金流。

不过由于租金市场吃紧，澳大利亚各地的房价增长正在放缓，租金利率正在上升，因此今年的租金收益率可能会再次上升。

这对投资者来说是个好消息，在房地产周期的这个阶段，他们将把注意力从资本增长转向租金回报，更高的收益率等于更高的收入。

为什么收益率正在回升？

PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，所有首府城市的挂牌租金都在上涨，尤其是布里斯班、阿德莱德、霍巴特和珀斯，这些城市的租金与疫情前的水平相比上涨了很多。在墨尔本和悉尼，我们看到挂牌租金在疫情初期的大部分时间都在下降。这种情况现在开始逆转，这些城市的租金也在上涨。

根据PropTrack的数据，在整个澳大利亚，挂牌租金中值为每周450澳元，由于租赁市场趋紧和租房者面临的选择有限，在过去六个月里上涨了4.5%。总出租房源较疫情前低23%，较12个月前低21%，这导致全澳的空置率非常低，约为1%。

不断上涨的租金将有助于支撑投资者的收益率，尤其是考虑到今年房价的上涨速度预计不会像去年那么快。在过去的几个月里，房价以每月0.5%左右的速度上涨，到今年2月为止，房价已经上涨了19%，与2021年大部分时间每月约2%的增速相比，这一增速有所放缓，房价较2021年上涨了23%。

对房东来说，一个利好因素是房屋出租速度非常快。

投资者越来越活跃

在2020年底和2021年，很多投资者抛售并退出房地产市场，许多人可能是为了在房价强劲上涨后锁定收益。现在，随着投资者在市场上变得更加活跃，这种趋势开始逆转。

新贷款的投资者份额处于疫情开始以来的最高水平。

自COVID-19以来，投资者卷土重来，截至2021年12月投资者贷款金额已达103亿澳元，在过去12个月里增长了近75%。

在此期间，投资者融资的比例也有所增加，从2020年12月的23%住房贷款总额增至2021年12月的32%。

Mardiasmo博士表示，明日将公布的联邦预算和定于5月举行的联邦选举，是投资者面临的两大不确定性来源。澳大利亚房屋租赁和销售市场的供应不足将为未来的房价提供支撑。

Wakeley Properties的托马斯·库森斯（Thomas Coussens）也是一名投资者，他在布里斯班和南澳大利亚沿海地区拥有两处房产。他表示，房价增长已成为主要的投资优势。

在澳大利亚，尤其是在布里斯班，住宅房地产被视为最稳定的资产类别。史上最高的州际移民，即将到来的奥运会，以及布里斯班和悉尼之间的房价差距，导致房价在可预见的未来都有巨大的上升空间。

托马斯说：“我的计划是长期持有。我打算增加我的投资组合，因为澳大利亚房地产的历史轨迹一直是显著增长的，我认为这将继续下去。“

对于投资者来说，投资房地产时，收益是最低优先考虑的因素，他们关注的是房价增长驱动因素，包括靠近CBD、公共交通、商店和学校。

租赁物业的供应短缺，迅速创造了一个竞争激烈的租赁市场，潜在租户愿意提供更高的租金，并提前支付大量租金。