文 / Frank Lin

很多时候在和客人的交流过程中，我们发现大家对于税务的认知是不一致的，因此希望通过问答的方式，来帮助大家解答各种关于自住房的税务问题。

我们常说自住房，就是自己居住的房子。在澳洲没有任何人可以限制你拥有多少可以自己居住的房子，因此你可以拥有不限量的自住房。

但是，在几个自住房中，你只可以有一个主要住所，在税法中被定义为Main Residence 或者叫做 Principal Residence。这个概念非常重要，因为你的主要住所和其他的所谓你的没有产生收入的房产，在税务的处理上是不一样的。

那么怎么界定我的主要住所呢？

我两套房子，两边都住不可以吗？

基于ATO税务局的定义，你的主要住所需要符合下面几个条件：

在评估的时候，税务局同时也要考虑到你的居住意图，居住了多久，以及你个人的情况。

从上面的条件看，你的身份证件地址和你的公民投票地址必须是唯一的。

说到房产无非存在两种税务：

我们快速的解读一下资产增值税的计算方式。

举例：你购买了一套投资房，购入价是80万，一年后卖出90万，获利10万。 资产增值税中，当你作为个人持有财产超过12个月，你就可以有50%的折扣。 因此你只需要为10万的50%，也就是5万缴税。如果当个财政年你的税前工资收入是9万，那么这额外的5万元获利你需要缴纳37%的税，也就是1万8千5百块。

而地税 Land Tax 每个州不同，计算方式也不同。以新南威尔士New South Wales 为例，你自己居住的房子如果被认定为主要住所，那么脚下的土地是不用缴税的。如果是你的非主要住所，那么你需要查看在你名下所有土地的价值。超过62万9千（2018年数据）则需要按照比例（1.6% 到2% ）缴纳土地税。

如果是你自己的主要住所，也就是你的家。你可以免除这两种税，但是，你需要满足下面三个条件才可以：

如果我从一个家搬到另一个家，

我的老房子会面临什么税务问题？

这是一个经常会发生的情况，我们要讨论针对老房子的几种可能性。

1. 卖掉老房子

在这里税法引入一个“六个月法则”。这个说的就是当你从老家，搬到新家以后，你有六个月的过度时间。在这六个月的时间里，你的老家和你的新家都是你的主要住所。如果你在购买了新房子后的六个月内卖出了老房子，你的老房子依旧被认定为你的主要住所享受税务的优惠。

这”六个月法则“也还是有三个条件的：

如果超过六个月卖出，则需要按照超过6个月的天数，按比例计算资产增值税。

2.  租掉老房子

当你租掉老房子的时候，你需要重新找估价师来估值你房子的市场价值。 

如果在未来的一天卖掉，你用那时卖掉的价格减去搬出去时候的估价，所得到的利润再按照资产增值税来交。在税务局这个叫做“home first used to produce income” rule （自住房首次产生收入法则）。

举例：小王在2013年花65万购买了一套自住房，在2015年他搬出来，并住进去了新买的公寓。同时他也把自己原来的房子租了出去。他找到估价师评估了市场价原来65万的房子已经升值到80万。在2018年，他发现无法承担贷款，以85万卖掉了老房子。在计算他的资产增值税时，我们用85万-80万，得到5万，由于他持有这个资产超过了12个月，因此他可以享受50%的折扣。于是他将2.5万加在了他当年的收入中缴税。

如果我有Home Office （家庭办公室）

是怎么处理税务问题的？

利润按照使用比例来缴税。 

举例：小红是一位IT专业的工程师，她的多年经营使得她可以自己在家接各种合同。 她的房子总面积是200平米，有40平米是作为她的办公室，占地20%. 她一共在房子里居住了8年，而仅这两年她开始了自雇的职业。 在她卖出的时候，卖价和当时的买价相差20万，因此，她可以用20万X20%(占地面积）X20%（2年时间）=8千，加上超过12个月的持有，她还可以享受50%的折扣，因此再卖出的时候，她只需要把4千元加入自己的收入中缴纳资产增值税。